Custos de construção e demora no licenciamento continuam a limitar a oferta de habitação

Os indicadores divulgados em setembro no âmbito da rubrica Real Estate Intelligence, promovida pela Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), em parceria com a Confidencial Imobiliário, revelam um mercado imobiliário marcado pela continuidade da valorização da habitação, pelo crescimento do crédito e por sinais de abrandamento da atividade de transação durante o verão. Os dados evidenciam também os desafios que persistem do lado da oferta de habitação em Portugal.

Apesar do crescimento da atividade construtiva e do número de fogos licenciados no segundo trimestre, os custos de construção continuam a aumentar, condicionando a concretização de novos projetos e a capacidade de resposta às necessidades habitacionais do país.

As avaliações bancárias mantiveram uma evolução expressiva e o novo crédito à habitação registou um crescimento homólogo de 12% no primeiro semestre. Em paralelo, os dados relativos às transações residenciais apontam para uma redução do número de casas vendidas, reforçando a importância de criar condições que permitam aumentar a oferta habitacional.

Do lado da oferta, a produção na construção cresceu 1,8% em termos homólogos em julho, segundo o INE. A engenharia civil registou um aumento de 2,9%, enquanto a construção de edifícios avançou 1,1%.

No segundo trimestre, foram licenciados 11.834 fogos, mais 10,8% do que no período homólogo. O número de fogos concluídos aumentou 11,6%, embora os edifícios licenciados tenham registado uma diminuição de 7,1%.

A evolução da atividade construtiva e dos licenciamentos constitui um sinal relevante para o reforço da oferta habitacional. Contudo, os custos continuam a representar um desafio para a concretização de novos projetos. Em junho, os custos de construção de habitação nova aumentaram 7,2% em termos homólogos, acelerando 0,3 pontos percentuais. A mão de obra registou uma subida de 8,0%, enquanto os materiais aumentaram 6,5%. Em termos mensais, os custos dos materiais diminuíram 0,2%, mas os da mão de obra aumentaram 1,5%.

O valor mediano de avaliação bancária da habitação atingiu os 2.254 €/m² em agosto, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), traduzindo um aumento de 14,7% face ao mesmo mês de 2025 e de 0,6% em comparação com julho, equivalente a mais 14 €/m².

A valorização abrange os diferentes segmentos, embora com intensidades distintas. No caso dos apartamentos, a subida homóloga atingiu 17,0%, enquanto nas moradias se fixou em 12,6%.

Já em julho, o valor mediano da avaliação bancária tinha alcançado 2.240 €/m², mais 15,2% do que no período homólogo. A Península de Setúbal destacou-se nesse mês, com uma valorização homóloga de 20,4%.

O financiamento à habitação continuou a ganhar expressão. De acordo com o Banco de Portugal, o novo crédito à habitação totalizou 12.187 milhões de euros no primeiro semestre de 2026, mais 1.320 milhões de euros do que no período homólogo de 2025, correspondendo a um crescimento de 12%.

Em julho, a prestação média mensal dos contratos de crédito à habitação aumentou para 414 euros, mais três euros do que em junho. A taxa de juro implícita fixou-se em 3,135%, mais 3,4 pontos base do que no mês anterior. Nos contratos celebrados nos últimos três meses, a prestação média atingiu 731 euros, refletindo uma subida homóloga de 15,1%.

Estes indicadores mostram a continuidade da atividade de financiamento à aquisição de habitação, num contexto em que a evolução dos preços e dos encargos associados à compra permanece relevante para as condições de acesso ao mercado.

Os indicadores analisados evidenciam que, apesar da evolução positiva da atividade construtiva e dos licenciamentos, os custos de construção continuam a pressionar a capacidade de produção de habitação. A evolução da mão de obra e dos materiais demonstra a importância de atuar sobre os custos associados à construção, enquanto a necessidade de acelerar os processos de licenciamento permanece um dos desafios centrais para o aumento da oferta.

Para a APPII, tornar a habitação mais acessível exige ir além das medidas dirigidas à procura e atuar sobre as condições em que a habitação é produzida. Reduzir os custos de construção, simplificar e acelerar os processos de licenciamento e diminuir o peso dos encargos fiscais e administrativos no preço final são medidas fundamentais para criar condições que permitam construir mais, mais depressa e a custos mais competitivos.

A rubrica Real Estate Intelligence, desenvolvida em parceria com a Confidencial Imobiliário, reúne os indicadores mais relevantes do mercado imobiliário, promovendo uma leitura informada da evolução dos diferentes segmentos e das condições que influenciam a promoção e o investimento imobiliário.